【網路地產王/綜合報導】配合政府社會住宅政策之一的包租代管方案，發展已漸上軌道，於今年4月成立租賃住宅服務全聯會，輔導全台灣的相關業者加入公會，對房東及房客宣導包租及代管業務內容，提升並改善房東及房客之間的關係，以期降低糾紛並提升租賃住宅品質。
8年20萬戶社會住宅是蔡政府任內極具代表性的住宅政策，其中12萬戶來自於民間租賃住宅，內政部進而新創成立包租代管業，推動相關業務。第一屆全聯會理事長鄭俊杰亦為台中市租賃住宅公會理事長，旗下企業目前包租代管約有千戶規模，面對為數不下數百萬戶的業者、房東及房客，任重而道遠。
鄭理事長表示，目前全台有641家包租代管業者已申請登記許可，六都及基、宜、竹市已成立公會，花蓮、苗栗、新竹縣也正在籌組公會中，目前共4,089人已取得租賃住宅管理人員證照，預期未來一年緩衝期結束前，原本觀望的業者與取得證照管理人員數量將會大幅提升，產業可達到1,000家、7,000人的規模，過去一年來業者已媒合4,223戶包租代管，拚未來一年達到2萬戶目標。
目前這641家已申請許可的包租代管業者中，約八成為房仲業者跨足，二成屬原為租賃業者，鄭理事長希望未來進入全面法制化後，經營包租代管的租賃業者比例能提升至八成，並以改善獎金制度及加強教育訓練租賃人才為兩大主軸，提升租賃住宅服務業者的服務品質。
在改善獎金制度方面，目前房仲業媒合住宅租賃的收益，為房東及房客各半個月，總計一個月，以此再分潤到經紀人員的收益並不高，因此房仲人員對租賃住宅服務興趣缺缺；而一般租賃業的業務人員，平均每月收入大多在3萬元左右，因此往往會另立名目加收費用而引發爭議。
鄭理事長表示，為改善這個現況，必須要推廣代管服務，代管服務費約10%-20%，只要持續提供代管服務，就會有穩定收入。以一間每月一萬元租金的房屋代管為例，每位代管人員若服務100戶代管，每月基本就有3萬元的穩定收入，再加上媒合收益，每月收入就有機會提升到6-7萬。
在加強教育訓練部分，主要是提升具有證照的管理人員人數，並責成六都地方公會加強開辦，目前各地方公會每月開辦1-2班的教育訓練課程，班班爆滿，可見業者對於證照的需求很強。
其實這張專業國家證照，並非僅適於業者，明年6月27日緩衝期過後，有重複出租屬營業行為的自然人房東，也必須擁有證照才能進行租賃住宅管理，管理人員證照規範比照房仲經紀人，每三年換照一次。
對房東及房客來說，透過加入公會的租賃業者出租或租屋，可以獲得許多保障及優惠。另在房東部分，如果加入社會住宅方案，每月租金收入免稅額最高為1萬元，必要費用減除率為60%，各縣市尚有不同的持有稅（房屋稅及地價稅）減免；若是一般出租住宅，每月租金收入免稅額最高為6千元，6千元至2萬元，必要費用減除率為53%，超過2萬元，必要費用減除率為43%，以及修繕、保險等補助。
在房客部分，房客與房東經業者媒合後簽訂租約至少1年，就可以以市場租金9折租屋，房客加入包租代管計畫後，政府補助租金差額及公證費，減輕房客租屋負擔，並享有穩定的居住環境。
最重要的是，糾紛處理管道已經建立，若是房東與房客之間產生糾紛，申報公會後，公會會協助調解，如果申報地方公會，由地方公會受理調解，調解後若有爭議，再由當地地政局處協助；若是直接申報全聯會，初步受理審理後亦會通告地方公會進入調解程序。因會員公司每單位皆須繳納營業保證金，經基金委員會委員會議認定後，糾紛補償再由基金會撥付，房東與房客皆具保障。合法租賃業者可上內政部官網及租賃全聯會、地方公會官網查詢。
理事長透露，一家業者初估需代管200戶以上才達到經濟規模及損平門檻，因此提升管理效能的系統化建置勢在必行，目前營建署及全聯會已投入單機版系統建置，未來對於報修、收租等例行管理項目皆能更加便利，有效擴大管理規模，提升管理人員的服務戶數及收入。
據內政部統計，台灣租屋族市場至少有百萬戶，在建全租賃市場的前提下，無論是加入社會住宅租賃或是一般住宅租賃，都必須有更完善的制度規範，才能保障房東房客雙方的權益。
鄭理事長最後表示，其實承租方的需求量一直都很龐大，目前的經驗來看，根本不缺房客，反而是缺房東，以旗下的大晟房屋租賃業務來看，帶看成交率幾戶是100%，房東過去質疑的租賃管理問題，現在有合法的會員公司介入服務；加上政府釋出的諸多優惠，已有愈來愈多業者透過開發租屋網站房東、建商餘屋、舉辦鄰里說明會，讓更多房東能釋出空屋進入租屋市場。萬事起頭難，政府開啟了包租代管的新頁，官方、業者與民眾一起投入，健全租賃市場的目標愈來愈近了！